Jak obliczyć opłacalność wynajmu mieszkania?
Punktem wyjścia jest stopa zwrotu: roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania. Mówi ona, jaki procent ceny zakupu wraca do Ciebie w ciągu roku. Od czynszu warto odjąć roczne koszty, żeby zobaczyć stopę netto, bliższą temu, co realnie zostaje.
Wzór krok po kroku
Dla mieszkania za 500 000, czynszu 2500 i kosztów rocznych 4000:
- Policz roczny czynsz: 2500 × 12 = 30 000.
- Stopa brutto: 30 000 ÷ 500 000 = 6%.
- Po odjęciu kosztów: (30 000 − 4000) ÷ 500 000 = 5,2% netto.
Co pomija sama stopa zwrotu
Kalkulator liczy zwrot z czynszu, więc pomija podatek od najmu i ewentualny wzrost wartości mieszkania. Do kosztów rocznych warto wliczyć zarządzanie, drobne remonty, ubezpieczenie oraz miesiące bez najemcy, bo pustostany potrafią wyraźnie obniżyć realny zwrot.
Najczęstsze pytania
Jak obliczyć stopę zwrotu z najmu?
Pomnóż miesięczny czynsz przez dwanaście i podziel przez cenę mieszkania. Wynik w procentach to stopa zwrotu brutto, czyli ile rocznie zwraca się z ceny zakupu.
Czym różni się stopa brutto od netto?
Brutto liczy sam czynsz, netto odejmuje od niego roczne koszty: zarządzanie, remonty, ubezpieczenie i miesiące bez najemcy. Netto jest bliższe temu, co realnie zostaje w kieszeni.
Jaka stopa zwrotu z najmu jest dobra?
To zależy od rynku i ryzyka, ale często porównuje się ją z oprocentowaniem bezpiecznych lokat. Im wyższa stopa netto, tym szybciej inwestycja się zwraca, choć wyższy zwrot zwykle idzie w parze z wyższym ryzykiem.
Czy kalkulator uwzględnia wzrost wartości mieszkania?
Nie, liczy zwrot z samego czynszu. Zysk ze wzrostu ceny nieruchomości to osobny, niepewny składnik, który realizujesz dopiero przy sprzedaży.
Jak pustostany wpływają na zwrot z najmu?
Każdy miesiąc bez najemcy obniża roczny przychód, a koszty stałe biegną dalej. Dlatego realną stopę liczy się od czynszu za faktycznie wynajęte miesiące, nie za pełne dwanaście.